Người nước ngoài có được mua căn hộ tại Việt Nam không? Câu trả lời là có, nhưng phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định.

Theo Luật Nhà ở 2023, để một giao dịch hợp pháp, cần kiểm tra đồng thời ba yếu tố:

Chỉ cần một trong ba yếu tố không đáp ứng, người mua có thể không được công nhận quyền sở hữu hoặc không được cấp Giấy chứng nhận.

Bài viết dưới đây giúp bạn hiểu rõ và tự kiểm tra điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam trước khi thực hiện giao dịch.

1. Người nước ngoài có được sở hữu căn hộ tại Việt Nam không?

Theo Điều 17 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thuộc nhóm có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Người nước ngoài có thể sở hữu:

– Căn hộ chung cư;

– Nhà ở liền thổ bao gồm biệt thự và nhà liền kề;

với điều kiện nhà ở nằm trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, được phép bán cho người nước ngoài và không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Bạn có thể xem chi tiết qua bài viết: Người nước ngoài có được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam không?

2. Điều kiện đối với cá nhân nước ngoài

Điều kiện 1: Có hộ chiếu hợp lệ và được phép nhập cảnh vào Việt Nam

Người mua phải có hộ chiếu nước ngoài còn giá trị và được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP, tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở, cá nhân nước ngoài phải có:

– Hộ chiếu nước ngoài còn giá trị;

– Dấu nhập cảnh vào Việt Nam; hoặc

– Giấy tờ pháp lý tương đương chứng minh việc nhập cảnh hợp pháp.

Điểm quan trọng cần lưu ý là điều kiện nhập cảnh được xem xét tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở (ký Hợp đồng mua bán), không chỉ tại thời điểm nộp hồ sơ làm Giấy chứng nhận.

Vì vậy, trước khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng nên kiểm tra:

– Hộ chiếu còn thời hạn hay không;

– Thông tin họ tên và số hộ chiếu có thống nhất với hồ sơ đặt cọc hay không;

– Có bằng chứng nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam hay không;

– Nếu đã đổi hộ chiếu, có lưu giữ hộ chiếu cũ và giấy tờ liên kết hai số hộ chiếu hay không.

Điều kiện 2: Có tài khoản ngân hàng tại Việt Nam và thực hiện thanh toán minh bạch

Theo Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài phải thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

Pháp luật không trực tiếp quy định việc mở tài khoản ngân hàng tại Việt Nam là điều kiện để được sở hữu nhà ở. Trong một số trường hợp, người mua có thể chuyển tiền trực tiếp từ tài khoản ở nước ngoài vào tài khoản của chủ đầu tư tại Việt Nam theo hướng dẫn của ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, người nước ngoài nên mở tài khoản bằng VND tại Việt Nam để:

– Thanh toán tiền mua căn hộ, thuế và các chi phí liên quan;

– Nhận lại tiền nếu giao dịch không tiếp tục;

– Lưu giữ chứng từ và chứng minh dòng tiền hợp pháp;

– Nhận tiền bằng VND khi bán hoặc chuyển nhượng căn hộ;

– Thuận tiện mua ngoại tệ và chuyển tiền hợp pháp ra nước ngoài.

Vì vậy, tài khoản ngân hàng Việt Nam không phải điều kiện xác định quyền sở hữu, nhưng gần như là bước cần thiết để quá trình mua, sở hữu và chuyển nhượng căn hộ được thực hiện thuận lợi, minh bạch.

Điều kiện 3: Không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự

Cá nhân nước ngoài được mua nhà phải không thuộc trường hợp đang hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự tại Việt Nam.

Nhóm này thường liên quan đến:

– Viên chức ngoại giao;

– Viên chức lãnh sự;

– Thành viên cơ quan đại diện ngoại giao hoặc lãnh sự;

– Một số cá nhân thuộc tổ chức quốc tế được hưởng quy chế đặc biệt tại Việt Nam.

Theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP, cá nhân nước ngoài phải có văn bản cam kết không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

Trong thực tế, quy trình thu hồ sơ có thể khác nhau giữa các chủ đầu tư. Một số chủ đầu tư yêu cầu văn bản này ngay khi ký hợp đồng, trong khi một số khác thu bổ sung khi chuẩn bị hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.

Cách an toàn nhất là người mua cần xác nhận ngay từ đầu với Chủ đầu tư về:

– Thời điểm cần cung cấp “Văn bản cam kết không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự”

– Mẫu cam kết mà chủ đầu tư chấp nhận;

– Yêu cầu công chứnghoặc dịch thuật công chứng nếu có;

– Có cần hợp pháp hóa lãnh sự đối với giấy tờ liên quan hay không.

3. Điều kiện đối với dự án, sản phẩm

Cá nhân người nước ngoài đáp ứng đủ điều kiện chưa đồng nghĩa với việc có thể mua bất kỳ loại bất động sản nào. Dự án và sản phẩm cũng phải đáp ứng các điều kiện riêng.

Điều kiện 4: Dự án được phép cho người nước ngoài sở hữu nhà ở

Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh

Trước khi giao dịch, bạn nên kiểm tra:

– Dự án có phải là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hay không;

– Chủ đầu tư có văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoàihay chưa;

Điều kiện 5: Tòa nhà còn suất mua dành cho người nước ngoài

Theo Điều 19 Luật Nhà ở 2023, tổng số căn hộ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không vượt quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.

Ví dụ, nếu một tòa nhà có 500 căn hộ thì tổng số căn mà tổ chức và cá nhân nước ngoài được sở hữu trong tòa nhà đó về nguyên tắc không vượt quá 150 căn.

Cần phân biệt:

– Dự án được phép bán cho người nước ngoài; và

– Tòa nhà vẫn còn suất muadành cho người nước ngoài.

Một dự án có thể đủ điều kiện bán cho người nước ngoài nhưng một tòa cụ thể đã hết suất mua. Khi đó, khách hàng nước ngoài có thể không mua được căn hộ tại tòa nhà đó.

Điều kiện 6: Sản phẩm phải thuộc loại nhà ở được phép sở hữu

Người nước ngoài được phép sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng) đối với sản phẩm nhà ở.

Tuy nhiên, đối với các sản phẩm như:

– Officetel;

– Condotel;

– Shophouse thuộc khối đế thương mại;

– Sản phẩm xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ.

Các sản phẩm này không mặc nhiên được xem là nhà ở. Quyền sở hữu và thời hạn sử dụng phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất, công năng công trình, hồ sơ pháp lý và thời hạn hoạt động của dự án.

Vì vậy, bạn cần tìm hiểu và kiểm tra loại sản phẩm đó được phê duyệt là nhà ở hay là công trình thương mại, dịch vụ.

4. Người nước ngoài được mua nhà bằng những hình thức nào?

Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài đủ điều kiện có thể sở hữu nhà ở thông qua các hình thức sau:

– Mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư dự án

Đây là hình thức phổ biến nhất, áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo danh mục do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an công bố cho từng địa phương

– Nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế

Người nước ngoài có thể nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đủ điều kiện.

– Mua hoặc thuê mua lại từ tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài

Người nước ngoài có thể mua hoặc thuê mua lại nhà ở từ tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu hợp pháp nhà ở theo quy định.

Đối với giao dịch thứ cấp, cần kiểm tra thêm:

+ Bên bán có đang là chủ sở hữu hợp pháp hay không;

+ Thời hạn sở hữu còn lại;

+ Điều kiện chuyển nhượng;

+ Tình trạng thế chấp;

+ Nghĩa vụ thuế và phí;

5. Người nước ngoài được sở hữu căn hộ trong bao lâu?

Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định với thời hạn tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng).

Ngoài ra, chủ sở hữu có thể đề nghị gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu vẫn đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật tại thời điểm đó.

Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam, người nước ngoài đó được sở hữu nhà ở và thực hiện quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam.

6. Điều kiện áp dụng đối với tổ chức nước ngoài

Tổ chức nước ngoài được chia thành hai nhóm chính.

– Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp phát triển dự án phải là chủ đầu tư hợp pháp theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

– Các tổ chức nước ngoài khác (chi nhánh, văn phòng đại diện, quỹ đầu tư, ngân hàng nước ngoài) phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh được phép hoạt động, thành lập tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch.

Tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí chỗ ở cho người đang làm việc tại tổ chức, không được sử dụng như tài sản đầu tư cho thuê ra bên ngoài.

Thời hạn sở hữu được xác định theo thỏa thuận trong giao dịch nhưng không vượt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư của tổ chức, bao gồm thời gian được gia hạn. Thời hạn này được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.

Điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

7. Kết luận

Điều kiện để người nước ngoài mua căn hộ tại Việt Nam không quá phức tạp nếu được kiểm tra đúng trình tự.

Người mua cần đáp ứng ba nhóm yêu cầu chính:

– Có hộ chiếu hợp lệ, được phép nhập cảnh và không thuộc diện miễn trừ ngoại giao, lãnh sự;

– Lựa chọn đúng dự án và đúng loại nhà ở được phép sở hữu;

– Xác nhận tòa nhà còn suất mua dành cho ngườinước ngoài và thực hiện thanh toán qua hệ thống ngân hàng hợp pháp.

Vì vậy, trước khi giao dịch, người mua nên kiểm tra đồng thời hồ sơ cá nhân, pháp lý dự án, tình trạng căn hộ và phương thức thanh toán.

8. Câu hỏi thường gặp

– Người nước ngoài có bắt buộc phải có thẻ tạm trú mới được mua căn hộ không?

Luật Nhà ở 2023 không quy định thẻ tạm trú là điều kiện bắt buộc. Điều kiện trọng tâm là người mua có hộ chiếu còn giá trị và được phép nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký giao dịch.

– Người nước ngoài có bắt buộc mở tài khoản ngân hàng tại Việt Nam không?

Không bắt buộc phải mở tài khoản riêng tại Việt Nam. Tuy nhiên, đây bước cần thiết để quá trình mua, sở hữu và chuyển nhượng căn hộ được thực hiện thuận lợi, minh bạch.

– Người nước ngoài được mua tối đa bao nhiêu căn hộ?

Pháp luật không giới hạn số lượng căn hộ mà một cá nhân có thể sở hữu. Tuy nhiên, trong một tòa nhà chung cư cụ thể, số lượng căn hộ do tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu không được vượt quá 30% trên tổng số lượng căn hộ.

– Người nước ngoài có được mua căn hộ từ người Việt Nam không?

Luật Nhà ở 2023 quy định người nước ngoài được mua, thuê mua từ chủ đầu tư dự án đủ điều kiện hoặc mua, thuê mua từ tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu hợp pháp.

– Người nước ngoài có được mua officetel hoặc condotel không?

Người nước ngoài có thể ký hợp đồng thuê dài hạn để sử dụng đúng công năng. Các sản phẩm này không được cấp sổ hồng cho cá nhân nước ngoài dưới hình thức mua bán nhà ở. Đồng thời, thời hạn sử dụng thường được xác định theo thời hạn sử dụng đất hoặc thời hạn còn lại của dự án đầu tư và được thể hiện trong Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ pháp lý của dự án.

Nội dung bài viết mang tính chất cung cấp thông tin chung. Điều kiện và hồ sơ thực tế có thể thay đổi tùy từng giao dịch, dự án, chủ đầu tư và yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.